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RCREIT观点丨孟晓苏:建议设立海南REITs交易所

RCREIT观点丨孟晓苏:建议设立海南REITs交易所,来源:REITs行业研究RCREIT(REITs研究中心)在12月1日举办的海南国际离岸创新创业示范区建设高端论坛上,中国资产证券化论坛主席孟晓苏表示,地方债、政府租赁房、高速公路收费等领域都可以引入REITs,区块链是不动产资产交易的颠覆性技术,在投资管理方面更能促进REITs发展。孟晓苏还表示,正 .....

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来源:REITs行业研究

RCREIT(REITs研究中心)

在12月1日举办的海南国际离岸创新创业示范区建设高端论坛上,中国资产证券化论坛主席孟晓苏表示,地方债、政府租赁房、高速公路收费等领域都可以引入REITs,区块链是不动产资产交易的颠覆性技术,在投资管理方面更能促进REITs发展。

孟晓苏还表示,正在向海南省、上交所、深交所等方面建议,设立海南REITs交易所,由上交所、深交所作为股东。

2019年12月1日,“海南国际离岸创新创业示范区建设暨区块链·数字资产交易技术创新高端论坛”在三亚举办。

本次论坛研讨内容丰富,主题包括了海南国际离岸创新创业示范区建设的政策需求和建设路径、海南国际离岸经济发展思路、宏观经济形势下的海南机遇;区块链技术的现在与未来、银行业区块链探索与实践、区块链创新的新路径、区块链技术与应用结合;数字经济与中国经济的转型升级、大时代下海南建设数字资产高地、政策机遇下的数字经济与科技金融创新、全球数字资产交易合规化发展与拥抱监管等。

于论坛,中国资产证券化论坛主席孟晓苏表示,地方债、政府租赁房、高速公路收费等领域都可以引入REITs,区块链是不动产资产交易的颠覆性技术,在投资管理方面更能促进REITs发展。

孟晓苏表示,正在向海南省、上交所、深交所等方面建议,设立海南REITs交易所,由上交所、深交所作为股东。

2019年1月4日,由中国房地产业协会指导,RCREIT(REITs研究中心)作为唯一战略支持单位的“2019房地产金融与资产证券化高峰论坛”在上海召开。国务院发展研究中心REITs课题组组长,汇力投资基金管理有限公司董事长孟晓苏发表了题为“用REITs实现公共资产证券化”的主题演讲。

谈到课题组对于政府资产证券化的设计时,他介绍到,其设计模型具备四个要点:一、基金置换权益、政府获取现金;二、实行内部管理,保持收益稳定;三、基金入市交易;四、到期原价回购,增值全归政府。

同时,孟晓苏表示,REITs可一举化解困扰我国经济发展的诸多难题:促进存量资产动能转换、推动混改最佳方案、促进政府负债有效降低、促进主权信用有效提升、促进资本市场极大丰富、打破刚兑直接融资。

9月25日,REITs行业研究发布《海南省金融局已起草公募REITs试点申请,意向央行和证监会分别申请》指出,在完成了第一期的REITs之后,根据省委省政府的有关部署,海南省财政厅把做大REITs规模的责任移交给了海南省地方金融监督管理局。海南省关于REITs的下一步计划是:

出台推动海南省REITs做大做强若干工作措施,从任务目标、工作机制、基本规范、政策措施等几个方面来推进海南省基础设施建设和房地产转型升级,助力海南自贸区(港)建设。

争取把海南纳入第一批公募REITs试点省份,目前海南省地方金融监督管理局已经起草公募REITs试点申请,准备向人民银行和证监会分别申请试点资格。

在做好人才租赁住房REITs发行规模基础上,将REITs产品底层资产类别拓展到能源交通、生态环保等基础设施及产业园区、旅游酒店等商业物业领域,同时探索多元化、市场化增信机制。

REITs对于海南省的价值体现在以下方面:

1、有利于解决来海南干事创业的人才的住房问题。首期海南省人才租赁住房不动产投资信托基金通过盘活存量房源,可为来琼工作的人才提供1035套租赁住房,解决人才干事创业的后顾之忧。

2、有利于推动海南省房地产结构调整转型,培育发展房屋租赁市场,引导传统的商品房买卖向房屋租赁市场发展。

3、REITs可以通过适时收购房地产企业存量房产,解决部分中小房地产商可能出现的流动性困难问题,有利于防止房地产金融风险向财政风险转变,确保海南省经济持续健康发展。

REITs行业研究将密切关注海南省REITs做大做强的长效发展,积极开展专题研究、广泛传播支持海南REITs的先行创新及工作成效。

▌海南将举办首届全球REITs发展论坛

全球REITs发展论坛将突出国际化和海南特色,拟邀请北美、欧洲、亚太等地区的REITs领域相关专家作为嘉宾,邀请主权投资基金、保险资金机构等投资主体参会,同时结合海南产业特点和园区运营难点等设计讨论主题。

通过举办论坛的形式,扩大海南REITs创新发展的影响力,加强与中国REITs联盟、美国NAREIT、阿布扎比金融局等行业组织的合作,吸引国际资本投资海南REITs项目,助力海南自由贸易试验区和中国特色自由贸易港的发展。

孟晓苏曾表示,他从2005年开始在中国推动REITs,2007年提出政府的租赁房将是REITs的主要来源,并且提出REITs本身不是融资产品,其基本要求是有稳定收益的成熟物业,要严格限制REITs投向房地产开发。

后来一方面看到政府积累的资产越来越多,另一方面在天津推动试点时发现,天津主动拿出政府存量资产,做成了银行间市场的类REITs产品第一单,但是以私募的方式推动并且在银行间市场交易,那只是向真正的REITs迈出“万里长征”的第一步。

2008年政府发文首次提出了开展REITs试点的要求,但此文所表述的REITs试点增加了“拓宽房地产企业融资渠道”,不符合REITs的基本要求,导致多年不能实际推动试点工作。

2014年孟晓苏又重新推动一轮REITs启动,提出REITs可以化解地方债难题。2015年成立了国务院发展研究中心REITs课题组,由全国政协副主席陈元任总顾问,孟晓苏与刘世锦担任组长,王步芳任秘书长,大力推进基础设施和公共资产证券化REITs的研究和试点工作。

这些年中国版REITs一直没推出来,税费重和收益率低是主要障碍。税费方面,美国和新加坡的REITs是在投资端和资产端有免税、至少也是在大量优惠的基础上推出的,我国目前还没有专门的免税或优惠税费规定。无论是房地产还是基础设施资产的购买、持有和交易都有大量税费,这就增加了REITs的交易成本,社会成本也大大增加。

收益率方面,由于我国不动产物业的租售比很低,远远无法满足REITs投资者的最低投资收益率要求。

孟晓苏也提出了上述难题的解决思路——从地方政府的公共资产特别是基础设施起步,他对此作出了详细阐释:REITs的定义是把有稳定租金的不动产收益权做成上市流通的产品。分解成几个要点:本身是不动产,形成稳定的收益流,收益流通过公募由基金持有,同时基金可以在资本市场流通。

我们所研究的中国版REITs,首先不是从商业房地产开始的,我们认为在中国最缺钱的、负债率最高的、最需要解决问题的是政府公共资产,应该先从地方政府的公共资产特别是基础设施起步,这些公共资产一般是通过国企持有。

中国公募REITs在民营资产突破很难,第一是税收重的问题,民营企业交了税后所剩不多,而政府本身是收税者,地方政府对公共资产证券化的税收可以协商,从公共资产入手容易解决。

第二是收益率低的问题,课题组借鉴了美国监狱REITs的成功经验,通过政府购买服务的方式可以形成公共资产的稳定现金流,从而满足REITs投资者的基本收益率要求,而民营资产无法做到。

总之,中国的REITs先从政府公共资产起步,可以解决REITs在运营中的税收问题和收益率问题。

而对于租赁住房租售比低的问题,可以通过提倡多年的共有产权房的办法来解决。共有产权让政府和老百姓都享受房屋增值的好处,而使用权归老百姓。

如果把这个做法延伸到住房租赁上,政府不享受租金回报,收房屋租赁税,把回报归集到老百姓一方,租金收入就高了不少。老百姓收租金,政府收租赁税,资产增值方面谁也没有损失自己的权益,这样就可以把租金集中到另一产权方,既可以是老百姓,也可以是机构持有的基金,如此REITs就容易大规模推广。

关于税收问题,用抵押型REITs可以归避过户税。国内现在有两道税,一个是变成REITs过户的税,另一个是日常收益流的税,即租赁税,美国不是不交税,而是不交两道税。对于租赁税,我们呼吁用合并纳税的方法。

“房子是用来住的,不是用来炒的”,之所以会“炒”,就是因为没有证券化的工具让老百姓持有这些楼群的产权,如果有了REITs,转让的不是房子而是证券,房子是用来住的,证券是用来买卖的,这样就能进一步落实中央的精神。

◎中国REITs产业教育领军者睿思书院

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我们认为,REITs是金融服务实体经济,构建多层次资本市场体系的重要途径,是推动经济去杠杆,防范化解系统性金融风险的有效方式;是贯彻落实十九大“房住不炒、租购并举”思想的重要抓手,是促进金融与不动产良性循环的重要工具。REITs在租赁住房、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。租赁住房和基础设施领域是中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点。

我们始终坚信中国REITs破晓的黎明就在眼前。REITs行业研究将一如既往地为大家分享更权威、更全面、更具可读性的优质内容,更有担当地、更真诚地、更用心地向社会传播中国REITs的理念、知识和发展动态,全力为推进中国REITs事业进步贡献我们的力量。

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