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9月百强房企销售同比增速收窄,土地市场低位运行

01合约销售百强房企单月同比增幅收窄,目标完成不及往年百强房企销售同比增速收窄注:除部分备注的企业外,数据口径均为全口径;去年同期数据来源为企业公告,若无公告数据,则来源为排行榜;绿城中国、建业地产数据口径不含代建核心观点2020年9月,TOP100房企实现销售操盘金额11905.6亿元,单月业绩同比增长29%,增幅有…… .....

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01

合约销售

百强房企单月同比增幅收窄,目标完成不及往年

9月百强房企销售同比增速收窄,土地市场低位运行百强房企销售同比增速收窄

注:除部分备注的企业外,数据口径均为全口径;去年同期数据来源为企业公告,若无公告数据,则来源为排行榜;绿城中国、建业地产数据口径不含代建

核心观点

2020年9月,TOP100房企实现销售操盘金额11905.6亿元,单月业绩同比增长29%,增幅有所收窄。从累计操盘销售来看,百强房企1-9月操盘销售规模同比增长9.2%,累计业绩增速自7月首次回正后继续提升。分季度来看,虽然第三季度的操盘销售规模同比增长近28.5%,较一二季度有明显恢复,但是9月规模房企的去化率水平却呈下降趋势,四季度房企去化压力仍然较高。

从企业表现来看,在40家典型上市房企中,32家企业单月业绩同比增长,31家企业累计业绩同比增长。其中,碧桂园实现单月全口径业绩规模860亿元,同比增长21.1%。万科单月实现全口径业绩规模544.8亿元,同比增长10.5%。此外,本月绿地、首创、越秀、花样年等房企销售表现较为突出,单月业绩规模同比增长明显。

我们认为,今年由于受到疫情冲击,前三季度房企业绩目标完成率的整体表现不及2018、2019年同期。房企整体销售和供货节奏后移,四季度作为市场供货高峰期,房企供货加速将带动成交量的上升。但行业去化承压的基本面尚未有所改善,企业全年业绩目标主要还是依靠增加供货量来实现。此外,随着房地产资管新规“三条红线”启动试行,房企应积极采取应对措施。深化线上线下销售渠道,制定合理的价格策略,把握住中秋国庆假期、双11以及年终三个重要营销节点。在提振销售业绩的同时,加强回款流程管控,提速现金回流,保障资金周转。

02

企 业 拿 地

三道红线逐步施行,土地投资态度维持低位

9月百强房企销售同比增速收窄,土地市场低位运行

核心观点

本月31家监测房企土地投资维持低位运行,新增土地成交建面、总价环比均有收窄,均价与上月相比有所提升。本月三道红线监管政策开始落地施行,房企投资热情维持低位,部分资金比较紧张房企拿地力度也有收缩。本月31家典型房企新增土储总建面为3124万平,环比下降10%;新增土地成交总价为1655亿元,环比下降1%;平均成交楼板价5299元/平方米,与上月相比同比提升9%。从成交结构来看,房企投资结构稳定,重点关注热点一二线及强三线城市。

“三道红线”落地施行,土地市场维持低位运行,未来投资力度有望分化。本月政策效果持续显现,土地市场持续维持低位运行,31家典型房企本月投资略有收窄。短期来看,由于持续高压的政策管控,房企投资仍将维持审慎态度,但是一些债务层面健康的房企仍有望保持积极投资力度,而针对部分资金层面压力较大的房企,可能会采取收紧投资力度,紧抓销售回款以优化负债的策略。

本月房企投资结构维持稳定,视角仍倾向于热点一二线以及强三线优质土地,尤其是中西部热点二线城市备受房企追捧。整体来看,本月土地成交结构中一线城市占比达到5.5%,二线城市土地建面占比达到48.3%,中西部地区仍是房企投资的第一热点区域。贵阳、重庆、兰州、武汉等地单月土地成交建面均超百万方,武汉更是居于年内房企拿地建面首位。三四线城市方面房企投资以基本面优良,经济实力强劲的城市为主,例如珠三角的佛山、东莞,长三角的无锡、南通等。

03

企 业 融 资

单月融资成本止跌回升,总额环比上涨6.5%

9月百强房企销售同比增速收窄,土地市场低位运行百强房企销售同比增速收窄

核心观点

融资总量:本月95家典型房企的融资总额为1154.30亿元,环比上升6.5%%,同比下降3.8%。其中,境内债权融资803.41亿元,环比上升6.4%,同比上升33.8%;境外债权融资268.98亿元,环比上升21.7%,同比下降35.9%。本月境内债权融资额大于800亿元,保持3月份以来的强劲表现此外,境外债权融资环比实现较大幅度的上升,或许由于9月14号央行潘功胜表示“央行将会同住建部以及其他的相关管理部门,跟踪评估执行情况,不断完善重点房地产企业资金监测和融资管理规则,稳步扩大适用范围。”之后,“三条红线”管控态度越来越清晰,业内金融调控将成常态化下,房企加紧在调控落实前大力融资所致。

融资成本:截至2020年9月房企新增债券类1融资成本6.09%,较2019年全年下降0.98个百分点,其中境外债券融资成本达7.97%,较2019年全年下降0.07个百分点;境内债券融资成本4.33%,较2019年全年下降0.99个百分点,融资成本的下降主要由于境外债券发行的大幅减少,前9月境外/境内债券比0.91,较2019年全年下降0.86,同时,由于全球前期整体货币环境宽松带动整体债券利息成本下降。单月来看,9月单月融资成本5.53%,止跌上升,环比上升0.19个百分点;其中境内融资成本4.84%,是2020年以来单月境内融资成本最高值,主要由于三季度融资环境进一步收紧,特别是8月重点房企座谈会后房企降负债成重要任务,新增融资将会受到进一步监管,境内融资成本进一步上升。

9月百强房企销售同比增速收窄,土地市场低位运行

企业表现:本月融资总量最高的企业为华夏幸福,融资总量109.79亿元,主要为多笔子公司的银行贷款、信托贷款等进行担保融资,以及发行金额为12.5亿元的公司债,10亿元的永续债,和3.3亿美元的境外有限票据。此外,碧桂园本月发行数额也较大,发行了78.3亿港元的可换股债券,以及20亿元的公司债。从企业梯队来看,2020年前9月TOP10房企融资平均额249亿元最大,同比下降10.44%,降幅较上月有所收窄。此外,TOP11-30以及TOP31-50房企融资额均实现同比上涨,TOP11-30的融资成本降幅最大,下降1.47个百分点,此外TOP51+房企降幅也达到了1.45个百分点,TOP31-50梯队房企成本下降了1.44个百分点。

9月百强房企销售同比增速收窄,土地市场低位运行

04

营 销 策 略

本月折扣力度平稳,房企携手渠道营销

9月百强房企销售同比增速收窄,土地市场低位运行百强房企销售同比增速收窄

核心观点

9月作为“金九银十”传统购房季,以恒大、碧桂园为首的房企集团层面营销活动增多。折扣方面除个别房企之外,本月折扣普遍9折以上,特价房保持低位。恒大继8月打出78折后,进一步加大营销力度,9月619盘低至7折, 每日每盘10套一口价特价房,低至68折。

营销活动方面,碧桂园、万科、华润置地等房企在全国或区域层面推出造节营销活动,如万科上海区域“十全九美购房节”,华润置地“中秋国庆购房节”等。渠道方面动作频频,9月16日天猫与易居发布战略合作推出“天猫好房”,次日碧桂园广清区域携手“天猫好房”推出“碧淘好房节”。此外贝壳联合融创、保利、绿地等全国数十个品牌开发商推出66折特价房等多项促销活动,覆盖全国60多个城市上千个新房楼盘。

中秋节恰逢十一黄金周,可以预计整个“银十”期间房企仍将积极推出各式营销活动,但由于整体折扣维持较低水平,利润空间有限,大幅度降价不会出现,更多仍是通过造节、特价房以及渠道等方式吸引潜在客户。

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