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“金九银十”仍控房贷!九江银行近四成贷款投向房地产

日前,九江银行发布半年报显示,该行上半年实现营业收入51.30亿元,同比增长9.8%;归属于母公司股东的净利润为10.14亿元,同比下降4.7%。今年上半年我国商业银行净利润平均降幅为9.4%,九江银行净利润出现下滑并不意外。房地产及关联行业贷款总额不断攀升"九江市经济对房地产行业的依赖度较高,随着经济结构的调整以及房…… .....

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日前,九江银行发布半年报显示,该行上半年实现营业收入51.30亿元,同比增长9.8%;归属于母公司股东的净利润为10.14亿元,同比下降4.7%。今年上半年我国商业银行净利润平均降幅为9.4%,九江银行净利润出现下滑并不意外。

房地产及关联行业贷款总额不断攀升

"九江市经济对房地产行业的依赖度较高,随着经济结构的调整以及房地产市场景气度的降低,将对当地金融机构的持续发展带来一定压力。"日前,联合资信在九江银行评级报告中谈及区域经济发展概况时指出。

从九江银行的近年财报中也可窥见其对于房地产行业的青睐。九江银行贷款可分为对公贷款和个人贷款,其中房地产业近三年一直是该行对公贷款的第一大投放行业;个人贷款的主要流向也是个人住房按揭贷款。

数据显示,2017年-2019年九江银行对公房地产业贷款余额分别为193.39亿元、245.84亿元、257.17亿元,规模不断攀升,占该行发放贷款及垫款总额的比例依次为18.8%、17.3%、14.4%,占比逐年下降,但在同行业中仍然处于高位。进入2020年,该行流入房地产业贷款的总额再次上升,较去年末增长了8.18%至278.26亿元,三年半的时间,房地产业贷款总额涨幅接近45%。

与房地产业关联度较高的建筑业贷款在2017年时为74.33亿元,2018年出现小幅缩水至72.30亿元,2019年则"大踏步式"增长至142.52亿元,较此前近乎翻倍,占比也由2018年的5.1%升至8.0%。进入2020年,建筑业已经跃升至该行的第二大贷款行业,截至6月末,该行建筑业贷款总额达到205.51亿元,较去年末增加了44.64%,占比达到10.60%。

在个人贷款方面,今年上半年,该行个人贷款总额为620.88亿元,占发放贷款总额的31.94%,其中个人住房按揭贷款占个人贷款总额为270.80亿元,占个人贷款总额的43.62%,占全行贷款总额的13.93%。

今年上半年,九江银行发放贷款及垫款的总额为1944.13亿元,投放到房地产及相关行业的贷款总额达到了754.58亿元,占比38.81%。

主要股东高比例质押股权

九江银行,原名九江市商业银行,由九江市八家城市信用社组建而成,于2000年11月18日经中国人民银行武汉分行批准正式开业。2018年7月10日,九江银行在香港联合交易所主板成功上市,发售价为每股10.6港元,募集资金约为36.74亿港元。

截至2020年6月30日,本行共有内资股股东671名,其中包括国家股股东1户,国有法人股股东7户,社会法人股股东57户,自然人股东606户。财报显示,持股5%以上的股东有九江市财政局、北京汽车集团有限公司、兴业银行股份有限公司、大生农业有限公司,持股比例依次为15.20%、15.20%、12.23%、5.65%。

“金九银十”仍控房贷!九江银行近四成贷款投向房地产

去年8月份,九江银行1.21亿股权在阿里司法拍卖网站上被拍卖,上述股权被分成了4个不同的标的,起拍价合计为11.29亿元,每股价格9.35元。公告显示,这部分股权的所有方为大生农业,系九江银行第四大内资股东,此次拍卖的股份占到了该公司持有九江银行股权的89%。在经历了流拍之后,大生农业的这部分股权开始8折出售,且出售的股权总数增加至1.31亿股,系该公司所持九江银行的全部股权。

直到今年8月12日,方大炭素发布公告称,公司通过公开竞拍方式以10.178亿元竞得大生农业有限公司持有九江银行5.65%的股权,共13067万股股份,取得了《网络竞价成交确认书》。8月27日,方大炭素再次发布公告,上述参与受让股份的过户登记手续已完成。这意味着,持股5.65%的方大炭素正式成为九江银行第四大内资股东。

第四大股东易主的同时,记者注意到,九江银行还有多名主要股东的股权质押比例较高。半年报显示,截至6月末,九江银行已发行股份24.07亿股,有26户内资股股东持有的5.18亿股股份,目前处于质押状态,占九江银行总股本的21.51%,其中前十大股东质押比例超过10%。

“金九银十”仍控房贷!九江银行近四成贷款投向房地产

9月27日,三位银行业人士向《21世纪经济报道》记者表示,有大行收到通知,监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。此外,部分银行反馈个人按揭贷款额度紧张,已有银行呼吁客户办理房贷提早还款业务,以腾挪房贷额度。

一位大行人士表示,监管年初就有要求,本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例,这一比例或为30%左右,但未见到发文。

另一城商行人士表示,央行要求大行压低按揭贷款等房地产贷款余额,但未见到相关发文。但也有另一家大行总行人士表示,该行内部讨论了信贷规模,但对贷款结构暂无有新的要求。

根据记者测算,若新增房地产贷款占比降至30%,该比例水平大致相当于2015年房地产去库存政策推出之前的比例水平。房地产去库存政策后,房地产贷款新增占比自2015年的30.6%,猛增至2016年的44.8%,到2019年末降至34.0%。

“金九银十”仍控房贷

“金九银十”本是楼市旺季,但部分银行信贷额度紧张。

9月27日,有广州按揭公司人士反馈称,目前农行、邮储、招行等个人按揭贷款额度比较紧张,部分LPR基准利率加点20BP的放款较慢,LPR加点30BP仍正常放款。

今年楼市受新冠疫情影响,上半年大幅下降,疫情之后,房地产销售迅速回暖。根据国家统计局数据,1-8月,全国商品房销售面积98486万平方米,同比下降3.3%。8月单月销售额同比增长27.1%,增速继上月后再创近两年新高。部分城市销售已经提升,8月北京商品住宅销售面积99.3万平方米,环比上升48.5%,同比上升了84.2%,创下2017年以来单月销售面积的新高。

在楼市销售有所火爆的情况下,一些银行反而呼吁客户提前偿还按揭贷款。

9月27日,有在深圳的持有按揭贷款的人士表示,近期收到按揭贷款银行短信通知,呼吁客户提前还贷,银行为个人贷款提前还款有了绿色通道,办理房贷提前还款业务可享受免等待一个月、即时办理服务。

究其原因,“要压降涉房贷款规模。”一位华南地区大行人士表示,包括个人按揭贷款、房地产开发性贷款,监管对涉房贷款规模增长有要求,如果其他贷款增速规模跟不上要求,涉房贷款就需要腾挪规模。一位华东城商行人士表示,去年以来的监管合意贷款中,对涉房贷款规模占比一直有要求,增速不能太快。

近三年,银行业涉房贷款占比不断下降。去年全国新增涉房贷款占比约34%,今年上半年,受疫情影响,占比下降至约24.7%。

此前银保监会主席郭树清表示,2019年与2016年相比,房地产贷款增速下降了12个百分点,新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。

《21世纪经济报道》记者根据央行《金融机构贷款投向统计报告》数据测算,2019年全年,人民币房地产贷款全年增加5.71万亿元,占同期人民币各项贷款增量的34.0%。2020年上半年,人民币房地产贷款新增2.99万亿元,占同期人民币各项贷款增量的24.7%。其中,2020年上半年,房地产开发贷款新增约7500亿元,个人住房贷款新增约2.29万亿元。

“金九银十”仍控房贷!九江银行近四成贷款投向房地产

多家大行新增涉房贷款降至30%以下

根据《21世纪经济报道》记者统计,2020上半年,六大国有银行的新增房地产贷款占比均有所下降。除了中国银行,其他国有大行的新增涉房贷款占比均已调整至30%以下。

2020上半年,中国银行新增涉房贷款共3563.15亿元,其中房地产业贷款1236.64亿元,个人住房贷款2326.51亿元,新增涉房贷款占全部新增贷款的36.68%,为六大国有行中新增涉房贷款占比唯一超过30%的银行。

虽然新增涉房贷款占比仍高企,但与2019年相比,中行的涉房规模已有所压降。2019年年末,中行新增涉房贷款6165.79亿元,占全部新增贷款的49.35%,占比居六大国有行首位。到2020年6月末,中行新增涉房贷款规模减少2602.64亿元,占比下降12.66个百分点至36.68%。

建设银行新增房地产贷款占比最低,占比下降幅度也最大。2020上半年,建设银行新增涉房贷款3798.99亿元,占全部新增贷款的26.18%,与2019年年末6020.35亿元的新增涉房贷款相比,占比下降22.38个百分点。

其他国有大行中,工商银行新增涉房贷款3624.28亿元,占全部新增贷款的29.85%,比2019年年末下降16.86个百分点;农业银行新增涉房贷款3220.59亿元,占全部新增贷款的27.11%,比2019年年末下降14.02个百分点;交通银行新增涉房贷款1176.13亿元,占全部新增贷款的27.66%,比2019年年末下降11.42个百分点;邮储银行新增涉房贷款1564.5亿元,占全部新增贷款的30.86%,比2019年年末下降11.58个百分点。

股份制银行的新增房地产贷款情况则分化明显。招商银行、浦发银行、兴业银行、平安银行4家股份行的新增房地产贷款占比超过30%,其中,浦发银行占比高达49.31%,平安银行占比更是突破50%。

具体来看,浦发银行新增涉房贷款1036.28亿元,其中,新增个人住房贷款771.69亿元,新增房地产业贷款264.59亿元。新增涉房贷款占全部新增贷款的49.31%,与去年年末相比上升3.92个百分点。

平安银行占比最高,上升幅度最大。根据统计,平安银行新增涉房贷款963.25亿元,占全部新增贷款的52.01%,与去年年末相比上升5.06个百分点。

光大银行的新增涉房贷款占比虽也有所上升,但在股份行中仍占比最低。2020上半年,光大银行全部新增贷款2093.58亿元,其中新增涉房贷款473.29亿元,占比22.61%,与去年年末相比上升4.63个百分点。

“金九银十”仍控房贷!九江银行近四成贷款投向房地产

地产金融严监管态势继续

监管层面,房地产金融仍维持“严监管”态势。此前,银保监会表示开展30多个重点城市房地产贷款专项检查,住建部和央行也发布房地产企业融资“三道红线”要求。

9月14日,银保监会银行检查局副局长朱彤在新闻通气会上表示,“房住不炒”政策得到有效贯彻。持续开展30多个重点城市房地产贷款专项检查,压缩对杠杆率过高、财务负担过重房企的过度授信,加大对“首付贷”、消费贷资金流入房市的查处力度,引导银行资金重点支持棚户区改造等保障性民生工程和居民合理自住购房需求。保障性安居工程贷款余额稳步增长,房地产金融化泡沫化倾向得到有效遏制,助推房地产民生属性逐步回归。

7月24日,国务院在深圳召开房地产工作座谈会,提出房地产信贷要“稳住存量、严控增量”,并首次提出建立“房地产金融审慎管理制度”,“房地产金融”监控上升到了制度层面。

8月20日,住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,也就是业界所谓的“三道红线”新规,即剔除预收款后的资产负债率大于70%,净负债率大于100%,现金短债比小于1倍不得融资。除了三条红线,拿地销售比不高于40%,连续3年经营性现金流为负,需要对拿地资金来源等做出解释。

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