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“三道红线”箭在弦上:这18家房企全踩!有房企超标17倍

作为“高杠杆”的行业,房企的快速扩张模式或将面临调整了。按照“三道红线”的标准,目前80家规模上市房企中接近九成都“踩线”了。而且其中有25家房企手里持有的现金,还不够支付一年内要还的短债。9月14日,在国务院政策例行吹风会上,人民银行副行长潘功胜首次对近期备受关注的房地产融资新规表态,称该规则有利于矫正一些企业盲 .....

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作为“高杠杆”的行业,房企的快速扩张模式或将面临调整了。按照“三道红线”的标准,目前80家规模上市房企中接近九成都“踩线”了。而且其中有25家房企手里持有的现金,还不够支付一年内要还的短债。

9月14日,在国务院政策例行吹风会上,人民银行副行长潘功胜首次对近期备受关注的房地产融资新规表态,称该规则有利于矫正一些企业盲目扩张的经营行为,也有利于防范化解房地产金融风险,促进房地产市场持续平稳健康发展。”该房地产融资规则还设计了科学合理的过渡期安排。“他表示。

由此来看,“三道红线”新规并不会“一刀切”立刻执行,而会留有过渡期。不过在此背景下,降负债将成为规模房企接下来一段时间的工作重心。

据了解,此前住建部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,给房地产融资划定“三条红线”——剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

“三道红线”均超过的房企列为“红档”,有息负债规模不得增加;超过“二道红线”的房企列为“橙档”,有息负债规模年增速不得超过5%;只超过“一道红线”的房企列为“黄档”,有息负债规模年增速不得超过10%;“三线”均未超过的房企列为“绿色档”,有息负债规模年增速不得超过15%。

近日,恰逢上市房企2020年中期报告正式出炉,南都大数据研究院规模上市房企研究课题组统计规模靠前的80家上市房企负债数据发现,其中有70家房企踩线,有18家更是“三道红线”全踩,未来将面临不小的降负债压力。

18家房企三线全踩,有房企超标17倍

撑死胆大的,饿死胆小的?

近年来,随着中国房地产行业的快速发展,不少房企通过高杠杆大举拿地,快速扩张,达到了在短时间内完成规模扩张的目的。不过近年来随着楼市走向平稳,也开始出现个别房企由于举债过高无法偿还,导致项目停工,金融风险上升。

近期,住建部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,也是首次为房地产融资提出量化监管要求,“三条红线”直指房企融资命门。

规模上市房企研究课题组统计显示,在纳入研究的80家上市房企中,有18家房企“三线全踩”。

例如北大资源可谓“入不敷出”,上半年销售额、销售面积、营业收入、持有现金等都是同比下降介于超50%至近90%之间。净负债率、剔除预收款后的资产负债率、现金短债比三项指标全部踩线,净负债率高达1768%,超标17倍;剔除预收款后的资产负债率达99%,排在80家房企之首。

母公司北大方正重组,拖欠偿还北大资源逾12亿元贷款,系列官司缠身,更令北大资源举步维艰。半年时间里,北大资源的总资产再缩水72亿,净利润倒亏4.9亿,持有现金仅19.1亿元,却面临着高达123.58亿的一年内到期有息负债要还。

知名房企金融街透过多种方式频繁融资,体现出战略扩张的野心,上半年总土储同比增加12.17%至1723万平方米。但是频繁融资的背后,是其不算亮眼的业绩和财务报表。上半年有息负债884.12亿元,同比增加8.03%;一年到期的短债更猛增至197.45亿元,较去年同比增加123%。与此同时,持有现金大幅下降至106.54亿元,致使净负债率攀升至202.30%,较去年同期大幅增加24.1%,现金短债比仅为0.55,在手现金不足以覆盖其一年期短债。

此外,剔除预收款之后的资产负债率74.40%,究其原因,受新冠肺炎疫情影响,金融街房产开发项目销售、工程进度不及预期,项目结算收入和净利润出现下滑。

18家房企踩中两条红线,资产负债率难降

课题组统计显示,包括中南建设、佳兆业、荣盛发展等在内的18家房企,则踩中了“两条红线”,其中剔除预收款后的资产负债率超过70%的问题,这18家房企都踩线了;金茂、大发地产等房企则面临着手持现金无法覆盖一年内需偿还的有息负债问题。

快速扩张的中南建设,今年增速目标仍定在15%左右。虽然上半年实现营业收入和净利润双增长,但仍面临负债高企的难题。按照融资“三道红线”指标,中南建设也踩中“两道红线”。

研究员发现,截至2020年上半年,中南建设有息负债增至781.4亿元,相比去年同期增加13.99%。其中,有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债237亿元,同比增加41.40%。剔除预收款后的资产负债率82.86%,净负债率高达147.17%。

10家房企位于“绿档”

研究员发现,有34家房企踩中“一道红线”,而且也基本集中在“剔除预收款后的资产负债率超过70%”这一项超标。

此外还有龙湖集团、绿地香港等10家规模上市房企,三道红线均未踩中,处于“绿档”。不过值得注意的是,这里也有部分房企近年存在着发展缓慢,土储不足等问题。

9月14日,在国务院政策例行吹风会上,人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜透露,该房企融资新规酝酿了将近两年的时间,是房地产市场长效机制建设的重要内容,也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。

“从微观的层面来说,有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期,合理安排自身的经营活动和融资行为,矫正一些企业盲目扩张的经营行为,行稳致远,增强自身的抗风险能力。从宏观层面来说,有利于推动房地产行业长期稳健运行,也有利于防范化解房地产金融风险,促进房地产市场持续平稳健康发展。”

不过潘功胜也指出,在这个规则制定过程中,充分考虑企业和市场的实际情况,设计了科学合理的过渡期安排。从整体上看,目前重点房地产企业的资金监测和融资管理规则起步平稳,社会反响正面积极。

由此来看,“三道红线”新规并不会立刻执行,而会留有过渡期。不过在此背景下,降负债将成为规模房企接下来一段时间的工作重心。

事实上,从今年初就开始,已经有多家龙头房企提出“降负债”目标,表态将减少土地储备,谨慎拿地、积极降低有息负债。

此次监管层出台的“三道红线”,目的是为了限制房企的有息负债规模增速。根据课题组统计,80家上市房企截至上半年底的有息负债达到73769亿元,其中64家房企的有息负债均比去年同期有所增长,且有44家房企的增长幅度还超过10%,像滨江集团、花样年、蓝光发展等企业增速还超过20%。而在未来,房企有息负债的增速或将受到控制。

而从目前的整体情况来看,多数房企均踩线的“剔除预收款后的资产负债率超过70%”一项,需要通过减少负债,并加快销售获取预收款的方式来解决。

而净负债率大于100%的问题,房企在净资产无法短期内实现大幅提升的情况下,只能通过减少有息负债和增加持有现金的方式来解决。

至于现金短债比,更需要房企施展“财技”,将更多的短期负债转为长期负债,并增加手里的现金,来增加现金短债比,降低短期还债压力。

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